相続について
相続登記の手続きと必要書類｜申請の流れと登録免許税・免税
相続登記は、亡くなった方名義の土地や建物を相続した人の名義に変える手続きで、2024年4月から3年以内の申請が義務になりました。相続のしかたごとの違い、主な必要書類、登録免許税と2027年3月までの免税、申請の流れ、まとまらないときの相続人申告登記を紹介します。
この記事のポイント
- 相続登記は、不動産のある場所を管轄する法務局に申請します。自分で申請することもできます。
- 必要書類は、遺言・遺産分割・法定相続分のどれで相続するかによって変わります。
- 登録免許税は、原則として固定資産税評価額の0.4%です。条件を満たす土地は、2027年3月31日までの登記なら免税になります。
- 遺産分割がまとまらないときは、相続人申告登記で義務を果たすこともできます。
相続登記とは
相続登記は、亡くなった方の名義になっている土地や建物を、相続した人の名義に変える手続きです。2024年4月から義務になり、相続で不動産を取得したと知った日から3年以内に申請します。正当な理由なく申請しないと、10万円以下の過料の対象になります。2024年3月以前の相続も、2027年3月31日までに登記が必要です。義務化の内容は「相続登記の義務化、過去の相続は2027年3月末まで」で紹介しています。
相続のしかたで、登記の内容が変わる
- 遺言で不動産をもらう人が、名義人になる
- 手書きの遺言書（法務局に預けたものを除く）は、先に家庭裁判所の検認が要る
- 相続人全員の話し合いで決めた人が、名義人になる
- 遺産分割協議書と、相続人全員の印鑑証明書が要る
- 相続人全員の共有の名義になる（法律で決まった割合）
- あとで売るときなどに、共有者全員の協力が要る
主な必要書類（遺産分割で相続するとき）
- 登記申請書：法務局のホームページに様式と記載例がある
- 亡くなった方の出生から死亡までの戸籍（除籍・改製原戸籍を含む）
- 亡くなった方の住民票の除票（または戸籍の附票）：登記簿の住所と同じ人だと示すため
- 相続人全員の今の戸籍
- 遺産分割協議書と相続人全員の印鑑証明書
- 不動産を取得する人の住民票
- 固定資産税の評価額がわかる書類（評価証明書など）：登録免許税の計算に使う
戸籍の束のかわりに、法務局で交付される法定相続情報一覧図の写しを使うこともできます。戸籍の集め方と一覧図は「相続の戸籍の集め方」で紹介しています。遺言で相続するときや法定相続分で相続するときは、必要書類が一部変わります。法務省の「相続登記の申請手続のご案内」（遺産分割協議編・法定相続編・遺贈編）で確かめてください。
登録免許税と免税
- 原則：不動産の価額（固定資産税評価額）の1000分の4（0.4%）。例：評価額1,000万円の土地なら4万円
- 免税①：相続で土地を取得した人が、登記をしないまま亡くなったとき、その人の名義にする登記
- 免税②：不動産の価額が100万円以下の土地の相続登記
- 免税は、どちらも2027年3月31日までの登記が対象
- 申請書に免税の根拠の条文（租税特別措置法第84条の2の2第1項または第2項により非課税）を書かないと、免税を受けられない
納め方は、収入印紙を申請書に貼るのが一般的です。免税の詳しい条件は、法務局のホームページで確かめてください。
申請の流れ
- 不動産を調べる登記簿（登記事項証明書）で、今の名義と不動産の表示を確かめる
- 相続のしかたを決める遺言の有無を確かめ、なければ遺産分割の話し合い
- 書類をそろえる戸籍・住民票・協議書・印鑑証明書・評価証明書など
- 法務局に申請窓口・郵送・オンラインのどれか。不動産のある場所の法務局へ
- 登記の完了登記識別情報（昔の権利証にあたるもの）を受け取る
2026年2月から、亡くなった方の名義の不動産を全国まとめて調べられる「所有不動産記録証明制度」も始まっています。遠方の土地の見落としを防ぐのに役立ちます。
遺産分割がまとまらないとき
話し合いがまとまらず期限に間に合いそうにないときは、相続人申告登記という手続きがあります。相続人の一人が、自分が相続人であることを戸籍などで示して法務局に申し出るもので、ほかの相続人の協力は要らず、登録免許税もかかりません。これで、申請の義務を果たしたことになります。ただし、名義は変わらないので、売ったり担保にしたりはできません。あとで遺産分割がまとまったら、その日から3年以内に、分割の内容にもとづく登記を申請します。
自分でするか、専門家に頼むか
相続人が少なく、不動産が1か所で、書類がそろっている場合は、法務局の案内を見ながら自分で申請する人もいます。法務局では、手続きの案内（予約制のところが多い）も受けられます。相続人が多い、古い名義のまま何代も相続が重なっている、遠方に土地がある、といった場合は、専門家に頼むと安心です。
登記の申請を代わりに行えるのは司法書士です。戸籍の収集や遺産分割協議書の作成は、行政書士にも頼めます。このサイトの地図から、お近くの専門家を探してご相談ください。
出典：法務省「不動産を相続した方へ ～相続登記・遺産分割を進めましょう～」、法務省「相続登記の申請義務化について」、法務局「相続登記の登録免許税の免税措置について」、不動産登記法（第76条の2・第76条の3・第164条）、登録免許税法（別表第一）、租税特別措置法（第84条の2の2）
よくある質問
相続登記はどこに申請しますか？
相続した不動産のある場所を管轄する法務局に申請します。窓口のほか、郵送やオンラインでも申請できます。
相続登記の登録免許税はいくらですか？
原則として、不動産の価額（固定資産税評価額）の1000分の4（0.4%）です。評価額1,000万円の土地なら4万円です。
登録免許税が免税になるのはどんなときですか？
不動産の価額が100万円以下の土地の相続登記と、相続で土地を取得した人が登記をしないまま亡くなったときにその人の名義にする登記が、2027年3月31日までなら免税です。申請書に免税の根拠の条文を書く必要があります。
遺産分割がまとまらず期限に間に合わないときは？
相続人申告登記をすれば、申請の義務を果たしたことになります。相続人の一人だけで申し出ることができ、登録免許税もかかりません。遺産分割がまとまったら、その日から3年以内に登記を申請します。
相続登記は自分でできますか？
できます。法務局のホームページに申請書の様式と記載例があり、手続きの案内も受けられます。相続人が多いときや、何代も名義が変わっていないときは、司法書士に頼むと安心です。
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